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Bauen statt Brauen - Der Fall Actris

Inhalt

Der Hintergrund

Die inzwischen als GmbH firmierende Mannheimer ehemalige Actris AG befasst sich seit 2010 praktisch ausschließlich mit der Verwaltung und Verwertung von Immobilien und Grundstücken.

Dies war nicht immer so. Denn zuvor diente die Actris AG über mehrere Jahre als Holding, unter deren Dach mehrere Brauereien versammelt waren. Ausgangspunkt dafür war 1996 der Konkurs der Gebrüder März AG, seit 1987 Hauptaktionär der Frankfurter Henninger-Bräu AG. Im Zuge der Umstrukturierungen der Anteile übernahm 1999 eine Investorengruppe um den SAP-Mitgründer Dietmar Hopp eine Mehrheit an der Brauerei.

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Durch die Umfirmierung der ehemaligen Henninger-Bräu AG entstand im Jahr 2000 die Actris AG. Sie diente als Holding und war zugleich das Dach für weitere Brauereibeteiligungen des Milliardärs, die zum Teil in den folgenden Jahren zugekauft wurden. Zu diesen Beteiligungen zählten die Mannheimer Eichbaum-Brauerei, das Freiberger Brauhaus, die Heppenheimer Unternehmensgruppe Strauch (Odenwald-Quelle, Oppacher Mineralquellen) sowie die Pirmasenser Brauerei Park & Bellheimer.

Dennoch trennte sich Actris bereits frühzeitig auch wieder von Beteiligungen. So wurde die Frankfurter Henninger-Brauerei bereits zur Jahrtausendwende geschlossen, die Markenrechte an die zur Oetker-Gruppe zählenden Frankfurter Binding-Brauerei verkauft. Nur das Brauereigrundstück samt Henninger-Turm blieb im Besitz der Holding.

2006 beschloss die Konzernführung schließlich den Komplettrückzug aus dem Brauereigeschäft. So wurde noch im selben Jahr das Freiberger Brauhaus an die ebenfalls im Besitz des Oetker-Konzerns befindliche Radeberger Gruppe veräußert.

Die weiteren Brauerei-Beteiligungen wurden jeweils durch Management-Buy-outs abgegeben. Auf diesem Wege trennte sich Actris Anfang 2007 von der Oppacher Mineralquellen GmbH & Co. KG. 2010 folgten die Beteiligungen an den Eichbaum-Brauereien und der Odenwald-Quelle. Die Brauerei Park & Bellheimer wurde im selben Jahr vom Unternehmer Roald Pauli übernommen.

Nach der Bereinigung des Portfolios und der Konzentration auf die verbliebenen Immobilen in Frankfurt, Mannheim und im Großraum Rhein-Main-Neckar, stockte die Familie Hopp über ihr Finanzvehikel, die Actris Beteiligungs GmbH & Co. KG, die Anteile an der Actris AG weiter auf.

Im Februar 2010 verlangte die Actris Beteiligungs GmbH & Co. KG, die bis dato rund 98,27 Prozent des Grundkapitals der Actris AG hielt, die Übertragung der Aktien der übrigen Aktionäre. Im Juli 2010 konkretisierte sie ihre Absicht unter Bekanntgabe des Barabfindungsangebots in Höhe von 4,14 Euro je Aktie.


 

 

Die Bewertung

Der Wert der Beteiligung wird im Wesentlichen bestimmt von der Be- und Verwertung des „Henninger-Areals“, das rund zwei Drittel des Unternehmenswerts ausmacht.

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Bei der Industriebrache der früheren Henninger Brauerei rund um den ehemaligen Henninger Turm im Frankfurter Stadtteil Sachsenhausen handelt es sich um eine der letzten innerstädtischen Konversionsflächen der Mainmetropole. In der Öffentlichkeit wird dieses Grundstück schon lange nicht mehr als Eigentum der Gesellschaft, sondern als Besitztum der hinter der Antragsgegnerin stehenden Milliardärsfamilie Hopp angesehen.

Die Bewertung des Grundstücks wurde schon im Zuge des Squeeze-outs unter den Anteilseignern des Unternehmens kontrovers diskutiert. So sprachen der aufgrund der demografischen Entwicklung zu erwartende Bevölkerungszuwachs der Stadt für eine Verknappung des Wohnraums. Zumal sich die Stadt selbst im Flächennutzungsplan einen Grüngürtel auferlegt hatte, der nicht bebaut werden darf. Diese Verknappung der Ressource Grund und Boden dürfte, so die Argumentation, zu einem Anstieg der Grundstückspreise führen. Darüber hinaus stand bereits damals eine Aufwertung der Gegend durch den im Februar 2010 begonnenen Bau des eine S-Bahn-Station vom Henninger-Areal entfernten EZB-Turms an.

Die Actris AG wertete stattdessen im Jahresabschluss 2009 dieses Grundstück um 18,2 Millionen Euro ab. Sie begründete dies mit dem zuvor gesunkenen Bodenwert für Gewerbeimmobilien in Frankfurt. Darüber hinaus habe ein Bebauungsplan, der über den Bau von Wohnungen und Büros auf dem ehemaligen Brauereigelände entschieden hätte, damals noch ausgestanden.

Dieser folgte dann im Jahr 2013. Wobei der Neubau des Henninger-Turms die Schaffung von 130 größtenteils Eigentumswohnungen zu einem Quadratmeterpreis von rund 4000 Euro vorsah, zudem ein Parkhaus mit 580 Stellplätzen sowie Appartements und Einzelhandel mit einer Fläche von rund 4000 Quadratmetern.


 

 

Das Spruchverfahren

Insgesamt 82 ehemalige Aktionäre der Actris AG haben gegen die von der Aactris Beteiligungsverwaltung GmbH geführte Actris KG (Antragsgegnerin) ein Spruchverfahren zur Überprüfung der Barabfindung eingeleitet.

Hinter der Antragsgegnerin steht die Milliardärsfamilie Hopp – SAP-Mitgründer und Fußball-Mäzen Dietmar Hopp zu 40 Prozent sowie dessen Söhne Daniel und Oliver Hopp mit jeweils 30 Prozent.

Geplant wird für die Actris AG der Abverkauf der Immobilien bis zum Jahr 2017. Der weithin sichtbare Henninger-Turm, ein ehemaliges Getreidesilo der Henninger-Bräu AG, wird im Jahr 2013 abgerissen, um Platz für den Neubau eines rund 130 Meter hohen Wohnhochhauses zu schaffen. Bauträger ist die zwischenzeitlich in eine GmbH umgewandelte Actris.

Knackpunkt der Bewertung dürfte neben der Abwertung dieses Grundstücks vor allem der Börsenkurs der Gesellschaft sein.


 

 

Kritikpunkte der Antragsteller

Börsenkurs als Wertuntergrenze: Der Börsenkurs der Actris AG betrug im Dreimonatszeitraum vor Bekanntgabe der Absicht zum Ausschluss der Minderheitsaktionäre durchschnittlich 8,21 Euro und lag damit um fast 100 Prozent über der von der Antragsgegnerin beschlossenen Barabfindung. Die Antragsteller argumentieren, dass der Börsenkurs aber als Wertuntergrenze zu beachten sei. Zwar seien die Aktien der Gesellschaft nur an wenigen Tagen und nur in geringem Umfang tatsächlich gehandelt worden. Darauf aber stelle die Rechtsprechung nicht ab. Entscheidend sei allein, dass einzelne Aktionäre in der Lage gewesen wären, ihre Aktien zu veräußern, so sie denn gewollt hätten. Diese Möglichkeit hätte ausweislich gestellter Geldkurse an fast allen Handelstagen bestanden.

Wert der Grundstücke und Immobilien: Die Bewertung der Immobilien, insbesondere auch des Henninger-Areals, sei ohne Hinzuziehung eines Sachverständigen erfolgt. Das Henninger-Areal sei von dem mit dem Neubau beauftragten Architekten bewertet worden, der in wirtschaftlicher Abhängigkeit zur Antragsgegnerin stehe.


 

 

Die Parteien

Zuständiges Gericht: Landgericht Mannheim, 3. Kammer für Handelssachen

Vorsitzender Richter: VRiLG Dr. Achim Hallenberger

Aktenzeichen: LG Mannheim, 23 AktE 25/10

Antragsgegner: ACTRIS Beteiligung GmbH & Co. KG

Antragsgegnervertreter: Rechtsanwälte Prof. Dr. Rittershaus und Koll., Mannheim, Rechtsanwalt Dr. Marc Hauser

Gemeinsamer Vertreter: RA Wolfgang Fleck, Mannheim

Sachverständiger: Am 11. August 2011 hat das Gericht beschlossen, Beweis zu erheben, ob und zu welchem Kurs ein Aktionär Aktien der Actris AG realistischer Weise hätte verkaufen können. Zum Sachverständigen wurde zunächst die Deitmer & Partner GmbH und später dann unter Änderung des ursprünglichen Beschlusses Dr. Thorsten Freihube bestellt.

Sachverständigengutachten zum vollen Wert des Unternehmens: Prof. Dr. Martin Jonas (Beschluss vom 13.03.2017)


 

 

Der aktuelle Verfahrensstand

Die Antragsfrist für das Spruchverfahren lief am 17. Januar 2011 ab. Am Verfahren beteiligen sich letztlich 82 Antragsteller.

Der erste Termin zur mündlichen Verhandlung fand am 14. Juli 2011 statt. Gegenstand der Verhandlung war die Aussagekraft des Börsenkurses. Das Gericht schlug einen Vergleich in Höhe des Börsenkurses von 8,21 Euro vor. Die Antragsgegnerin bot stattdessen eine Erhöhung des Barabfindungs-Angebots von 4,14 Euro um 50 Prozent an, was die Mehrheit der Antragsteller ablehnte.

Das Gericht erließ daraufhin einen Beweisbeschluss. Demnach ist ein schriftliches Sachverständigengutachten zu der Frage einzuholen, ob aufgrund der Börsenkursentwicklung der Aktien der Actris AG im Referenzzeitraum vom 24. November 2009 bis zum 23. Februar 2010 hinreichend zuverlässig festgestellt werden kann, dass und zu welchem Kurs ein Aktionär Aktien der Aactris AG realistischer weise hätte verkaufen können. Dazu möge insbesondere auch darauf eingegangen werden, inwieweit aus dem Geldkurs auf eine echte Kaufbereitschaft hinsichtlich der Aktien geschlossen werden kann, so das Gericht.

Am 20. Februar 2015 legte der Sachverständige sein Gutachten vor. Der nach tatsächlichen Umsätzen berechnete Durchschnittskurs von 8,21 Euro wurde nicht in Zweifel gezogen. Dem Sachverständigen zufolge, der auch die Orderbücher untersucht hat, wären kleinere bis mittlere Stückzahlen handelbar gewesen. Bei (auch möglichen) größeren Stückzahlen vermutete der Sachverständige einen Abschlag. Laut Orderbüchern der Börse Frankfurt errechnete er Geldkurse von durchschnittlich 7,21 Euro.

Das Gericht schlug daraufhin einen Vergleich vor, nachdem die Barabfindung von 4,14 Euro auf 7,21 Euro je Aktie angehoben werden sollte. Nach Scheitern der Vergleichsverhandlungen beauftragte das Gericht mit Beschluss vom 13. März 2017 Herrn Prof. Dr. Martin Jonas mit der Erstattung eines Sachverständigengutachtens zum vollen Wert des Unternehmens Actris AG. Gegen die Person des Sachverständigen erhob sich allerdings Widerstand, weil der vom Gericht bestellte Sachverständige bzw. die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, deren Vorstand er ist, bereits in einem früheren, gescheiterten, Ausschlussverfahren zum Abfindungsprüfer der Gesellschaft bestellt worden ist.


 

 

Die Termine

Jüngste Termine:

30. August 2010 - Die Hauptversammlung beschließt einen Squeeze-out gegen Barabfindung in der Höhe von 4,14 Euro (Ertragswert)

13. / 15. Oktober 2010 - Eintragung / Bekanntmachung des Übertragungsbeschlusses im Handelsregister

14. Juli 2011 - Termin zur mündlichen Verhandlung: Der vom Gericht vorgeschlagene Vergleich (Erhöhung der Barabfindung auf den Börsenkurs) wird von der Antragsgegnerin abgelehnt.

11. August 2011 - Beweisbeschluss des Gerichts, ein schriftliches Sachverständigengutachten zur Handelbarkeit der Aktien soll eingeholt werden.

12. Januar 2012 - Zum Sachverständigen wird Dr. Thorsten Freihube, Friedrichsdorf, bestellt.

20. Februar 2015 - Der Sachverständige legt sein Gutachten vor

5. Oktober 2015 - Das Gericht schlägt einen Vergleich vor, nachdem die Barabfindung von 4,14 Euro auf 7,21 Euro je Aktie angehoben werden soll.

1. Februar 2016 - Erklärungsfrist zum Vergleichsvorschlag des Gerichts (die ursprünglich nur bis 20. November 2015 laufende Frist wurde vom Gericht verlängert, weil nur noch einige wenige Antragsteller auf den Vergleichsvorschlag nicht reagiert haben)

13. März 2017 - Nach Scheitern der Vergleichsverhandlungen Beauftragung von Herrn Prof. Dr. Jonas, ein Sachverständigengutachten zum vollen Unternehmenswert zu erstellen

 

Nächster Termin:

 



(Stand 24. Oktober 2017)