Maschinenfabrik Esslingen AG - 2006-02-20 - LG-Beschluss - Squeeze-out

20.Februar 2006
Geschäftsnummer:
34 AktE 10/03 KfH
e_e
Landgericht Stuttgart
34. Kammer für Handelssachen
Beschluss
In dem Spruchverfahren

gegen
wegen § 327 ff AktG
hat die 34. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Stuttgart durch
Vors. Richterin am Landgericht
und
als Handelsrichter
beschlossen:
1. Die Anträge auf gerichtliche Festsetzung einer höheren Abfindung für den Aus-
schluss der Antragsteller aus der Maschinenfabrik Esslingen AG werden abge-
wiesen.
2. Die gerichtlichen Kosten und Auslagen des Verfahrens sowie die aussergerichtli-
chen Kosten trägt die Antragsgegnerin.
3. Der Geschäftswert wird auf 300.000 Euro festgesetzt.
4. Je 1/17 tel des Geschäftswerts entfällt auf die Antragsteller Ziff. 1-17
(17.647,06 Euro).
5. Die Vergütung des gemeinsamen Vertreters der nicht antragstellenden Aktionäre
wird auf 8.000 Euro zuzüglich Auslagen und Mehrwertssteuer festgesetzt.
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4
Gründe:
r.
Die Antragsteller waren die Aktionäre der Esslinger Maschinenfabrik AG mit Sitz in Ess-
lingen, jetzt umgewandelt in Maschinenfabrik Esslingen AG & Co. OHG mit Sitz in Schö-
nefeld (im Folgenden: ME). Diese hatte 1965 ihre eigene Produktion vollständig einge-
stellt. Ihre letzten Arbeitnehmer wurden von der heutigen DC AG, der Muttergesellschaft
der Antragsgegnerin, übernommen. Seit 1968 ist einziger satzungsgemässer Geschäfts-
gegenstand der ME "die Nutzung von Grundstücken", weshalb sie ausschliesslich mit
dem Erwerb, der Veräusserung und der Vermietung von Grundstücken und grundstücks-
gleichen Rechten befasst ist, deren Bestand 1983 durch Verschmelzung weiterer nur
noch mit Grundstücksverwaltung befasster Gesellschaften vergrössert wurde. Seit dieser
Zeit vermietet die ME ihren Immobilienbestand mit Ausnahme geringer Wohnbestände
ausschliesslich an den heuten DC-Konzern.
Das Grundkapital der ME ist eingeteilt in 850 300 auf den Inhaber lautende Stückaktien,
die im amtlichen Handel an der Börse in Stuttgart notiert waren. Hiervon hielt die An-
tragsgegnerin im Jahr 2002 844 082 Stück, somit 99,27 %. Die Antragsgegnerin hat
deshalb mit Schreiben vom 06.09.2002 vom Vorstand der ME verlangt, die Übertragung
der Aktien der Minderheitsaktionäre ( damals noch 6 218 Stück) gegen angemessene
Barabfindung nach §§ 327a ff. Aktiengesetz durch die Hauptversammlung beschliessen
zu lassen. Dieses Verlangen wurde am 12.09.2002 bekannt. In der ausserordentlichen
Hauptversammlung am 18.12.2002 wurde der Ausschluss gegen Barabfindung in Höhe
von 415,00 Euro je Aktie beschlossen.
Die von der auf den Stich-
tag der Hauptversammlung 18. Dezember 2002 durchgeführte Unternehmensbewer-
tung ergab einen Unternehmenswert von 339,9 Mio. Euro, entsprechend einem Stückakti-
enwert von 399,78 Euro. Der von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht ge-
mäss § 31 Abs. 2, 7 WPüG in Verbindung mit § 5 Abs. 3 WPüG-Angebots-VO ermittelte
durchschnittlich gewichtete inländische Börsenkurs lag vom 12.06. bis 11.09.2002 (Be-
kanntgabe des Übertragungsverlangens) bei 412,82 Euro.

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Die zum Prüfer gemäss § 327 c Abs. 2 Aktiengesetz bestellte
hat mit ihrem Prüfbericht vom 30.10.2002 die vorge-
schlagene Barabfindung für angemessen erklärt.
Von den Antragstellern wird die Ermittlung des ausschüttbaren Überschusses als zu
niedrig angegriffen. So seien die Vergangenheitsergebnisse nicht kritisch hinterfragt
(Blatt 97 der Akten), trotz der Vorratshaltung von Gelände sei kein nicht betriebsnot-
wendiges Vermögen ausgewiesen, es sei von einem worst-case-Szenario ausgegan-
gen, das nur alle möglichen Risiken berücksichtige und jegliche mögliche positive Ent-
wicklung aussen vor lasse (Blatt 38 der Akten), die Planungen seien zu pessimistisch
(Blatt 147 der Akten). Weiter bestünden Bedenken und es sei auch nicht nachprüfbar,
ob ein marktgerechter Mietzins vereinbart sei und ob nicht schon seit Jahren dadurch
ein Gewinntransfer auf den DC-Konzern erfolgt sei (Blatt 37/38 der Akten), dessen Sum-
me als Schaden dem Wert der ME hinzuzurechnen sei (Blatt 154 der Akten). Dass die
Bewertung der Grundstücke fehlerhaft sei, ergebe sich schon daraus, dass die Versi-
cherungssumme für den Wiederbeschaffungswert 670 Mio. Euro betrage (Blatt 58 der Ak-
te). Die Mietverträge litten an strukturellen Fehlern.
Weiter werden Einwendungen zum Kapitalisierungszinssatz und seinen Komponenten
geltend gemacht. Schliesslich würden die Auswirkungen des speziellen Bewertungsan-
lasses durch die angewandte Ertragswertmethode vernachlässigt (Blatt 10 der Akten).
Auch sei zu bezweifeln, dass ein Unternehmen, das über Grundbesitz von 1,2 Mio. m2
verfüge, kein nicht betriebsnotwendiges Vermögen habe (Blatt 38 der Akten). Synergie-
effekte seien nicht berücksichtigt (Blatt 98, 163 der Akten). Der Börsenkurs habe im
September 2002 bei 580,00 Euro pro Aktie gelegen (Blatt 9 der Akten). Auch sei nicht der
Durchschnittskurs der drei Monate vor Bekanntgabe, sondern drei Monate vor dem
Stichtag relevant (Blatt 58 der Akten). Wegen des weiteren Sachvortrags der Antragstel-
ler und den Erwiderungen darauf, wird auf die eingereichten Schriftsätze mit Anlagen
verwiesen.
Mit Beschluss vom 1. Juli 2004 wurde die Einholung eines Sachverständigengutachtens
angeordnet zur Ermittlung des Verkehrswerts bzw. eines etwa hiervon abweichenden
Ertragswerts der Grundstücke.

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Der zum Gutachter bestimmte, von der IHK öffentlich bestellte und vereidigte Sachver-
ständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken für Mieten und
Pachten, hat sein Gutachten am 26.09.2005 fertig gestellt und am
04.10.2005 bei Gericht eingereicht.
Auf dieses sowie die hierzu eingegangenen Stellungnahmen wird verwiesen.
Das Sachverständigengutachten wurde in der mündlichen Verhandlung vom 20.2.2006
erörtert. Hierzu wie zur Erörterung weiterer Punkte wird auf das Protokoll verwiesen.
Die Anträge sind zulässig, aber nicht begründet. Weder ist der Unternehmenswert der
ME höher einzuschätzen als der für die Abfindung zugrunde gelegte Börsenwert, noch
ist dieser anders anzunehmen, als im Übertragungsbericht geschehen.
A.
Auch wenn den einzelnen Aktionären klar war, dass die Barabfindung für die Aktien
nicht von der ME zu leisten ist, so ist Inhalt dieses Begehrens die Überprüfung der An-
gemessenheit der Barabfindung. Erst mit dem seit 01.09.2003 in Kraft getreten SpruchG
ist gesetzlich normiert, gegen wen sich der Antrag zu richten hat bzw. wer als Antrags-
gegner zu bezeichnen ist. Zuvor ist es jedenfalls ausreichend, wenn es für das Gericht,
an das der Antrag gerichtet ist, klar ist, um welche Beteiligten es sich bei dem Verfah-
ren, das dem FGG einschliesslich des von diesem normierten Amtsermittlungsgrundsatz
unterliegt, handelt. Deshalb ist es jedenfalls für dieses vor dem 01.09.2003 anhängig
gewordene Verfahren unschädlich, wenn als Antragsgegnerin von einzelnen Antragstel-
lern die ME oder auch die DC AG (so wie im Übrigen auch der Antragsgegnervertreter
selbst versehentlich auf Seite 4 oben, 4. Zeile seines Schriftsatzes vom 28.11.2003) be-
nannt worden ist oder auch Mehrfachbenennungen erfolgten.
Die Anträge sind auch alle fristgerecht eingegangen. Die Veröffentlichung des Spruch-
verfahrens am 13.03.2003 im elektronischen Bundesanzeiger hat die Frist nach § 307
Abs. 2 Satz 3 Umwandlungsgesetz alter Fassung bzw. § 306 Abs. 3 Satz 2 Aktiengesetz

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alter Fassung nicht in Lauf setzten können, da für die Veröffentlichung der Gerichte § 25
Aktiengesetz nicht gilt, so dass erst die Veröffentlichung im gedruckten Bundesanzeiger
vorn 06.05.2003 die Zweimonatsfrist wirksam in Lauf gesetzt hat.
B.
Der Unternehmenswert ist nicht höher als der am Börsenwert orientierte Abfindungs-
wert.
1.
Um die Angemessenheit der angebotenen Abfindung zu überprüfen, ist die ME als Un-
ternehmen zu bewerten. Die Bewertungsgutachterin hat hier die Ertragswertmethode
zugrunde gelegt. Diese Methode ist allgemein anerkannt. Soweit von einem Antragstel-
ler geltend gemacht worden ist, diese vernachlässige den speziellen Bewertungsanlass,
diese bewerte nicht alle Chancen und Risiken, ist dies nicht näher begründet worden,
und für die Kammer auch nicht nachvollziehbar.
Die ökonomische Situation der Anteilseigner wird bei finanzieller Zielsetzung durch die
Fähigkeit der Gesellschaft bestimmt, finanzielle Überschüsse für sie zu erwirtschaften.
Die Abfindung bemisst sich nach den daraus den Anteilseignern entgehenden Vorteils-
strömen. Diese werden durch die ausschüttbaren Erträge bestimmt, weshalb die Er-
tragswertmethode gerade für den Bewertungsanlass der Festlegung der Abfindung die
richtige ist.
2.
Zentrales Element für die Ertragswertmethode sind die zukünftig erwarteten Einnahme-
bzw. Ertragsüberschüsse. Aus diesen wird durch Abzinsung auf den Bewertungsstichtag
ihr Barwert errechnet, der gleichzeitig den Ertragswert darstellt. Die Bewertungsgutach-
terin ist hierbei von Vollausschüttung der Erträge ausgegangen (vgl. u.a. Seite 25 des
Übertragungsberichtes). Diese Prämisse wird zwischenzeitlich jedenfalls dann als frag-
lich angesehen, wenn für ein Unternehmen Wachstum prognostiziert wird, da dieses
regelmässig nur durch Erhöhung der Investitionen o.ä. erreicht werden kann. Heute wird
bei einer Unternehmensbewertung deshalb der für das Wachstum notwendige Teil der

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Erträge thesauriert, so dass sich dadurch ein geringerer Ertragswert ergibt. Die An-
tragsteller werden durch diese Vorgehensweise jedenfalls nicht benachteiligt.
Die Entwicklung der Umsatzerlöse zu Umsatzkosten, mithin das Bruttoergebnis vom
Umsatz der Jahre 1999 bis 2001 hat die Unternehmensbewerterin in ihren Einzelheiten
plausibel mit ihren Besonderheiten dargelegt, weshalb sie die von der Geschäftsführung
der ME für die konkreten Planjahre 2002 bis 2006 der Geschäftsplanung zugrunde ge-
legten aus der Vergangenheit fortgeschriebenen Prämissen für richtig gehalten hat,
nämlich:
Die Planung der zukünftigen Mieterlöse basiert auf den in den Mietverträgen (vom
23.12.88/ 12.12.98) mit der DC AG getroffenen Regelungen. Die angesetzten Ge-
bäude, Nutz- und Grundstücksflächen wurden eine vom Vermessungsbüro
erstellten Grundbesitzkartei entnommen.
- Die Immobilieninvestitionen der ME und deren Finanzierung erfolgen weiterhin in
enger Abstimmung mit der DC AG.
- Die Instandhaltungsaufwendungen für das Werksgelände werden im Planungszeit-
raum auf Basis von Vergangenheitszahlen in Höhe von 19 % der Mieterlöse mit der
DC AG angenommen.
- Es wird eine durchschnittliche Preissteigerungsrate von 2 % angesetzt.
- Für die Besteuerung wird die Rechtsform einer Kapitalgesellschaft und die Befreiung
von der Gewerbeertragssteuer unterstellt.
- Die von der Gesellschaft geplanten Jahresüberschüsse werden in voller Höhe aus-
geschüttet.
Aufgrund dieser durch die tatsächlich gegebenen Verhältnisse aus der Vergangenheit
vorgegebenen Prämissen hat die ME zusammen mit der Bewerterin einschliesslich des
Jahres 2002, welches zum Bewertungsstichtag fast abgelaufen war, für insgesamt fünf
Jahre eine darauf basierende Planung vorgelegt und ist wegen der geplanten Erhöhung
der Kapitalmieten durch die Fertigstellung von mit der Hauptmieterin abgestimmten

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Bauprojekten, einer geplanten, erst noch zu verhandelnden Erhöhung der Nutzflächen-
und Vorratsgeländemiete um 10 % im Jahr 2004 und weiteren Mieterhöhungen von je-
weils 3 % in Abständen von zwei Jahren zu einer durchschnittlichen Steigerung des
Bruttoergebnisses vom Umsatz bei unterproportionalem Anstieg der Umsatzkosten (0,6
p.a.) von 10,2 % gelangt. Die einzelnen Posten und deren Zusammensetzung ein-
schliesslich des Grundes der erheblich erhöhten steuerlichen Abschreibungen für 2003
sind in Blatt 26 bis 31 des Übertragungsberichtes dargestellt.
Danach ist, ausgehend von den Ist-Zahlen des Jahres 2001 für die konkreten Planjahre
ein durchschnittliches Wachstum von rund 8,1 % p.a. vor Ertragssteuern geplant, nach
Ertragssteuern sogar auf jährlich 8,4 %; ausgehend von den insoweit im wesentlichen
vorliegenden Zahlen des zum Bewertungsstichtag fast abgelaufenen Jahres 2002 ergibt
dies bis 2006 ein Wachstum der Jahresüberschüsse von durchschnittlich 3 % pro Jahr.
Dem liegen Umsatzrenditen für die Jahre 2003 bis 2006 in der Grössenordnung von
31,5%, für 2002 sogar 34 % zugrunde ( vgl. Übertragungsbericht Seite 31), während
die Jahre 1999, 2000 und 2001 nur Umsatzrenditen von 22 %, 23 % und 27 % auswei-
sen ( vgl. die Zahlen im Übertragungsbericht aus Seite 21 und Seite 18).
Daraus ist ersichtlich, dass die Planung zwar auf einer Fortschreibung der konsolidier-
ten Vergangenheitsergebnisse beruht, aber auch für den Bewertungsstichtag
18.12.2002 für die konkreten Planjahre sehr ambitioniert ist und damit zugunsten der
Anteilseigner.
3.
Durch die Einholung des Sachverständigengutachtens zum Ertrags- bzw. Ver-
kehrswert ist nachgewiesen, dass die in den zwischen der ME und der DC AG abge-
schlossenen Mietverträgen vereinbarten Mieten insgesamt angemessen sind. Die Ver-
mutung der Antragsteller, dass der ME infolge der faktischen Beherrschung über die
Antragsgegnerin durch die DC AG jeglicher Spielraum zu eigener unternehmerischer
Entscheidung seit Jahren genommen sei und unangemessen niedrige Mieten diktiert
worden seien, ist damit widerlegt. Deshalb ist auch keine Stellungnahme dazu veran-
lasst, ob in Abweichung der gesetzlichen Vorgaben, dass die Verhältnisse der Gesell-
schaft zum Zeitpunkt der Beschlussfassung ihrer Hauptversammlung für die Bemessung
der angemessenen Barabfindung massgeblich sind, ggf. über das Haftungssystem der

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§§ 311 ff. Aktiengesetz dem Unternehmenswert ein Schadensersatzanspruch zuge-
rechnet werden könnte. Insbesondere fehlt es an einer Nachteiligkeit für die ME, dass
ihre Immobilieninvestitionen und deren Finanzierung in der Vergangenheit in enger Ab-
stimmung mit der DC AG und somit ggf. auch auf deren Veranlassung, durchgeführt
worden sind. Diese Massnahmen haben sich nicht als nachteilig für die ME erwiesen. Die
Liefer- und Leistungsbeziehungen zwischen der ME und der DC AG sind zu Konditionen
abgewickelt worden, wie sie auch mit einem fremden Dritten abgewickelt worden wären.
Dies haben auch die Prüfungsberichte der Abschlussprüferin für die letzten drei Jahre,
der jeweils bestätigt.
Darüberhinaus ist durch das eingeholte Sachverständigengutachten, das als Ausgangs-
punkt für die Ermittlung des Verkehrswerts die Erträge genommen hat, bewiesen, dass
die vereinbarten Mieten ordnungsgemässer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung der
Grundstücke für einen nachhaltig zu erzielenden Ertrag entsprechen. Der Sachverstän-
dige hat sogar festgestellt, dass die für das Werk Mettingen vereinbarte und gezahlte
Miete die ortsübliche Miete deutlich und für das Werk Zuffenhausen erheblich ( 7,47 Euro
statt 4,81 Euro) übersteigt. Hierdurch werden die andererseits vom Sachverständigen für
die Werke Brühl und Neuhausen als zu niedrig eingeschätzten Mieten ( 4,40 Euro statt 4,91
Euro und 2,64 Euro statt 4,60 Euro ) bei weitem ausgeglichen. Für letztere beiden Werke ist ein
Ertragswert von rund 39 Mio. Euro angemessen, während für die beiden ersteren ein sol-
cher von rund 330 Mio. Euro aufgrund der tatsächlich gezahlten Mieten vom Sachverstän-
digen zugrunde gelegt ist. Jedenfalls benachteiligt dies im Ergebnis nicht die Antragstel-
ler, insbesondere da der Sachverständige im Ergebnis auch für die Werke Esslingen-
Brühl und Neuhausen zu niedrigeren Werten kommt, als im Übertragungsbericht Anlage
4 aufgeführt.
Da die Mieteinahmen fast ausschliesslich die Umsatzerlöse der ME darstellen und de-
ren tatsächliche Höhe damit in den Jahresabschlüssen der vorausgegangenen Jahre
enthalten ist, ist auch widerlegt, dass die Planung der Umsatzrenditen ein "worst-case-
Szenario" sei, vielmehr ergibt sich eine erheblich Steigerung der geplanten Umsatzren-
diten gegenüber den bekannten Jahren der Vergangenheit.
Der Sachverständige hat an Hand der ihm vorgelegten Mietverträge ermittelt, dass die
Jahresmiete zum Bewertungsstichtag insgesamt 38.142.020 Euro betragen hat ( BI. 45). Im
Übertragungsbericht ist eine Ist-Erwartung für 2002 von 38.421.000 Euro ( Seite 26) in die
Planung einbezogen, also insoweit auch ein ( zugunsten der Antragsteller) höherer
Wert.

-11-
4.
Die Einwände der Antragsteller, bei den Grundstücken, für die eine Kapitalmiete gezahlt
werde, fehle eine Vergütung für die Überlassung des Grund und Bodens übersieht, dass
während der Laufzeit der Kapitalmiete zusätzlich die so genannte Vorratsgeländemiete
erhoben wird ( vgl. Seite 9 des Übertragungsberichts). Auch wird nach Auslaufen der
Kapitalmiete (25 Jahre) nicht keine Miete mehr erhoben oder nur die Vorratsgelände-
miete, sondern es kommt die Nutzflächenmiete zum Tragen, die nach den Feststellun-
gen des Sachverständigen marktüblichen Konditionen entspricht. Die Antragsteller ver-
kennen insoweit die Systematik der Mietverträge.
Soweit von Antragstellerseite ein zu hoher Refinanzierungssatz moniert wird, hat, selbst
unterstellt, dies wäre so, dies keine Auswirkungen. Die mit 7 % von der ME für den In-
vestitionskredit der DC AG zu zahlenden Zinsen sind Kalkulationsbestandteil der von
der DC AG an die ME zu zahlenden Kapitalmiete und werden mit dieser voll zurücker-
stattet (vgl. Seite 30 des Übertragungsberichts). Der Ansatz eines geringeren Zinses
hätte nur auch eine entsprechend niedrigere Miete zur Folge. Auf die Ertragsseite wirkt
sich dies nicht aus. Die Höhe dieses Zinssatzes ist historisch aus den Anfängen der
Mietverträge bedingt und spiegelt die langfristige durchschnittliche Zinserwartung über
alle Hoch- und Niedrigzinsphasen wieder, wie sie jedenfalls auch zum Bewertungsstich-
tag noch gegeben war.
Der Sachverständige hat dargelegt, dass sowohl die Kapitalmiete, als auch die Vorrats-
geländemiete sowie die Nutzflächenmiete insgesamt angemessen ist.
5.
Auch wenn der gerichtliche Sachverständige in einzelnen Punkten bei der Beurteilung
der Mietverträge abweicht, so kommt er insgesamt (mit und ohne den von den An-
tragstellern bekämpften Paketabschlag) auf nahezu das gleiche Ergebnis für den mit
dem Ertragswert gleichzusetzenden Verkehrswert des Grundvermögens der ME, den
auch die Antragsgegnerin hat ermitteln lassen, wie aus der Anlage 4 des Übertragungs-
berichts ersichtlich ist. Dieser Ertragswert des Grundvermögens ist jedoch von dem Er-
tragswert der Gesellschaft ME zu unterscheiden. Dieser errechnet sich auf einer ande-
ren Grundlage. Das eingeholte Sachverständigengutachtens belegt lediglich, dass die
Mieten, die zwischen der ME und der DC AG vereinbart worden sind, zum Bewertungs-

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stichtag angemessen sind. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die aus diesen
Mietverträgen erzielbaren Mieterlöse der zukünftigen Planung zugrunde gelegt worden
sind. Die hierauf aufbauende Planung mit der Erhöhung der Kapitalmieten durch die
Fertigstellung des Verarbeitungsgebäudes für Giessereiprodukte (Kapitalmieten
2.720.000,00 Euro p.a.), die Erweiterung der Gebäude für die Hinterachsenproduktion (Ka-
pitalmiete von 1.820.000,00 Euro p.a.), dem Neubau der Lehrwerkstatt in Brühl (Kapitalmie-
te von 1.800.000,00 Euro p.a.) sowie der Ausbau des Gebäudes der Nutzfahrzeugentwick-
lung am Standort Brühl (Kapitalmiete von 1.280.000,00 Euro p.a.) in der Planungsphase 1
und das damit erzielte durchschnittliche hohe Wachstum gemessen an den Ist-Zahlen
2001 von letztlich nach Ertragssteuern 8,4 % ist für die Erkenntnismöglichkeiten des
zurückliegenden Bewertungsstichtages 18.12.2002 als sehr ambitioniert - somit zu-
"gunsten der Antragsteller bewertet - anzusehen.
6.
Die für die ewige Rente vorgenommenen Korrekturen sind auf Seiten 24 und 33 des
Übertragungsberichts plausibel und an einer Prognoserechnung für die Geschäftsjahre
2007 bis 2012 ausgerichtet dargelegt. Diese Prognoseberechnung ist hier notwendig,
da einerseits die durch die Mieterin bedingte Investitionstätigkeit der ME starken
Schwankungen unterworfen ist - die geplanten Investitionen der Jahre 2002 - 2006 lie-
gen über den Abschreibungswerten, woraus sich ergibt, dass diese Jahre nicht zu ei-
nem sog. Beharrungszustand führen, der unbesehen der ewigen Rente zugrunde gelegt
werden kann -, andererseits bei verstärkten Investitionen Kapitalmieten für 25 Jahre
anfallen, die danach sich in Marktmieten umwandeln.
7.
Auch sind keine für den Abfindungswert zu berücksichtigende Synergieeffekte ersicht-
lich. Die Aktionäre haben den Wert zu erhalten, den sie durch ihren Ausschluss verlie-
ren. Würden sie nicht ausgeschlossen, müsste die ME weiterhin jedes Jahr eine Haupt-
versammlung mit den dadurch bedingten Kosten veranstalten. Somit darf diese Kosten-
ersparnis nicht den Aktionären zugute kommen. Auch ist nicht ersichtlich, welche Syn-
ergieeffekte, die bereits aus der Mehrheitsbeteiligung der Antragsgegnerin resultieren,
nicht bei der Unternehmensbewertung berücksichtigt wären, wie der Antragsteller We-
ber geltend macht. Diese sind in den Ergebnissen der Vergangenheit bereits erfasst und

- 13 -
durch die Fortschreibung der Vergangenheitsergebnisse auch in die Zukunftsplanung
eingeflossen.
8.
Die Bewertungsgutachterin ist davon ausgegangen, dass kein nichtbetriebsnotwendiges
Vermögen vorhanden ist, da alleiniger Gegenstand der ME die Verwaltung ihres
Grundvermögens ist und sie auch ausser Grundvermögen und grundstücksgleichen
Rechten kein Vermögen hat und auch sämtliche Grundstücke und grundstücksgleichen
Rechte vermietet/verpachtet sind, und hat deshalb sämtliche Erträge aus allen
Grundstücken in die Ertragswertberechnung einbezogen. Wäre den Antragstellern zu
folgen, dass einzelne Grundstücke und Freiflächen als nichtbetriebsnotwendiges Ver-
mögen anzusehen sind, wäre deren Ertrag hier herauszurechnen. Eine solche Korrek-
turrechnung zu Vergleichszwecken kann im vorliegenden Fall jedoch unterbleiben, da
noch zu zeigen ist, dass selbst bei Ansatz des von den Antragstellern als nichtbetriebs-
notwendiges Vermögen gewünschten Grundbesitzes - und deren zugunsten der An-
tragsteller im Umsatzerlös verbleibender Erträge - sich kein über dem Börsenwert lie-
gender Unternehmenswert ergibt. Deshalb braucht die Kammer nicht zu entscheiden, ob
die Einschätzung, dass kein betriebsnotwendiges Vermögen vorhanden ist, richtig ist,
genauso wenig wie die Kammer dem Hinweis einer Antragstellerin nachzugehen hat, es
sei angeblich 1,2 Mio. m2 Grundbesitz vorhanden. Dies ist offensichtlich durch unzuläs-
sige Zusammenzählung von Grundstücksflächen und darauf befindlichen Nutzflächen
(vgl. die Zahlen im Übertragungsbericht Seite 9) berechnet.
9.
Es sind deshalb keine Anhaltspunkte gegeben, dass die in der geprüften Unterneh-
mensbewertung angesetzten Beträge nicht eine ausreichende Grundlage für die im
Spruchverfahren geforderte Schätzung nach § 287 II ZPO darstellen.
10.
Demnach müssen der Bewertung der ME die auf Seite 33 des Übertragungsberichtes
ermittelten Jahresüberschüsse zugrunde gelegt werden. Allerdings ohne den Abzug einer
persönlichen Einkommenssteuer der Anteilseigner.

- 14 -
In der Praxis der letzten Jahre werden zur Ermittlung des Ertragswertes eines Unter-
nehmens die sich nach Abzug der vom Unternehmen selber zu zahlenden Steuern er-
gebenden Beträge einer typisierten Einkommenssteuer des Anlegers unterworfen , die
mit 35 %, nach dem Halbeinkünfteverfahren auf Dividendenzahlungen mit 17, 5 %
angenommen wird. So ist auch die Bewertungsgutachterin vorgegangen, s. S.
33 des Übertragungsberichts. Beim Kapitalisierungszinssatz wird dies wiederum in der
Weise berücksichtigt, dass dieser, soweit er sich aus Basiszins und Risikoprämie zu-
sammensetzt, ebenfalls um die typisierte Einkommensteuer mit 35 % ermässigt wird (sie-
he Seite 17 des Übertragungsberichts).
Die von den Wirtschaftsprüfern und auch der Lehre und Praxis der letzten Jahre vorge-
nommene Berücksichtigung der persönlichen Einkommensstreuer unterstellt, dass alle
Erträge, auch die die aus Wachstum resultieren und sich in der Wertsteige-
rung/Kurssteigerung abbilden, zu versteuern sind und dass der Aktionär einen durch-
schnittlichen persönlichen Steuersatz von 35 % hat. Beide Annahmen/Kalküle finden
sich in der Realität jedoch nicht wieder. Die persönliche Steuer wird nur von der Ein-
kommensart Ausschüttung erhoben.
Auch ist Ziel der hier vorzunehmenden Betrachtung, den (Abfindungs-)Wert zu ermitteln,
den der Anleger benötigt, um aus einer von ihm zu findenden Alternativanlage die glei-
che Rendite (Kursteigerung und Dividende) zu erhalten. Theoretisch muss er sich mit
dem Abfindungsbetrag wiederum einen gleichwertigen Anteil an einem in allen Einzel-
heiten entsprechenden Unternehmen kaufen können. Deshalb ist als ein in Laufzeit,
Risiko und Ausschüttungsverhalten kongruentes alternatives Investitionsobjekt eine Ak-
tieninvestition anzunehmen. Zum Bewertungsstichtag waren auf die hier in Frage ste-
henden Abfindungen grundsätzlich keine Steuern zu zahlen - auf den spekulativen Akti-
onär, der kurz vor der Strukturmassnahme die Aktien im Hinblick auf den Ausschluss er-
worben hat, darf die Bewertung nicht abstellen -. Die persönliche Steuer ist Abfluss von
Geldmitteln an das Finanzamt und bedeutet keinen Zufluss an den aus der Gesellschaft
ausscheidenden Aktionär.
Bei der hier vorzunehmenden Unternehmensbewertung geht es nicht darum, für einen
potentiellen Käufer des Unternehmens seinen subjektiven Entscheidungswert zu ermit-
teln, um ihm die Beurteilung zu ermöglichen, ob bei seinen persönlichen Verhältnissen
die Investition in das Unternehmen ihm die erwünschte Rendite bringt, oder dem hier

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betroffenen Aktionär aufzuzeigen, ob es angesichts seiner steuerlichen Verhältnisse
sinnvoller ist, die Abfindung anzunehmen oder weiterhin Anteilsinhaber an der Gesell-
schaft neuer Rechtsform zu bleiben (sog. Grenznutzeneinschätzung).
Der hier zu findende Wert ist aus der Sicht eines Verkäufers, der auf den Verkaufserlös
keine Steuern zu zahlen hat, zu ermitteln. Diesen "Bruttobetrag" - nicht weniger und
nicht mehr - benötigt der Aktionär aber auch wieder für die in allen Einzelheiten "kon-
gruente" Alternativinvestition. Wie er das realisiert, ist die Entscheidung jedes Einzelnen,
die von seinen persönlichen Einschätzungen abhängt. Ob der Anleger auf die ihm aus
der Alternativinvestition zufliessenden bzw. aus der früheren Anlage entgehenden Erträ-
ge und ggf. wie viel Steuern zu zahlen hat, fällt in die Privatsphäre jedes einzelnen Akti-
onärs und kann keinen Einfluss auf die Bewertung des Unternehmens haben. Es gibt
keinen Grund, eventuelle persönliche steuerliche Vorteile - genau so wenig übrigens wie
Nachteile - des Anteilsinhabers dem Unternehmen zuzurechnen. Somit sind die Brutto-
zuflüsse massgeblich.
Persönliche Steuern gehören auch nicht zu den Verhältnissen der Gesellschaft im Sinne
von § 327 b Abs. 1 Satz 1 AktG. Hierzu gehören die Organisationsverhältnisse, Struktu-
ren und wirtschaftlichen Gegebenheiten und Umstände der Gesellschaft. Persönliche
Steuern sind keine objektbezogenen, sondern subjektbezogene Umstände. Beteiligt an
der Gesellschaft ist der Aktionär vor persönlichen Steuern.
Deshalb sind von den geschätzten Erträgen keine persönlichen Steuern abzusetzen und
auch im Kapitalisierungszins diese Steuer nicht zu berücksichtigen.
11.
Um den Unternehmenswert zu ermitteln, sind die so ermittelten künftigen finanziellen
Überschüsse auf den Bewertungsstichtag zu diskontieren. Der hierfür massgebliche Ka-
pitalisierungszinssatz bestimmt sich aus dem erwarteten Kapitalmarktzins für langfristi-
ge, risikolose, festverzinsliche Schuldverschreibungen der öffentlichen Hand (Basiszins),
und - zur Vergleichbarkeit wegen der abweichenden Risikostruktur von Unternehmen -
einem Zuschlag für das unternehmerische Risiko ( Risikozuschlag) sowie einem
Wachstumsabschlag. Je niedriger der Kapitalisierungszinssatz, desto höher ist der Un-
ternehmenswert.

- 16 -
Die Unternehmensbewerterin hat hier noch einen Basiszinssatz von 6 % angenommen
und eine Marktrisikoprämie von 6 % angesetzt bei einem Betafaktor von 0,18. Diese
Annahmen sind von der Prüferin als vertretbar bestätigt worden.
12.
Die Prognosen für die Höhe des Basiszinses sind bereits in den Jahren vor 2002 lang-
sam zurückgenommen worden ( 1990 noch 8 %) in Folge von Auswirkungen der Glo-
balisierung und EU-Erweiterungen, nicht zuletzt auch durch die Währungsumstellung
auf den Euro und die mit alledem einhergehende niedrigere Inflationsrate. Auch wenn im
Jahr 2002 bei Unternehmensbewertungen grundsätzlich noch ein Basiszinssatz von 6%
allgemein angenommen worden ist, so war zum Bewertungsstichtag jedoch schon ab-
sehbar, dass auch diese Prognose nochmals zu korrigieren sein werde, so dass hier der
Basiszins nur mit 5,5 % zugrunde gelegt werden kann. Ein von den Antragstellern teil-
weise gewünschter noch niedrigerer Ansatz ist nicht angemessen nach den damals
möglichen Erkenntnissen. Auf nähere Ausführungen zur Herleitung dieses Zinssatzes
kann verzichtet werden, da, wie noch darzulegen ist, für die hier allein streitgegenständ-
liche Höhe der angemessenen Abfindung, letztlich nicht der nach der Ertragswertme-
thode ermittelte Unternehmenswert, sondern dessen Börsenwert massgeblich ist.
13.
Dies gilt auch für die Risikoprämie. Hierzu deshalb nur Folgendes:
Die Marktrisikoprämie setzt die Kammer nur mit 5 % an. Die zum Bewertungsstichtag
bekannten empirischen Untersuchungen kommen je nach Auftraggeber zu Ergebnissen,
die zwischen dem Ansatz von 0,9 % bis auf fast 10 % schwanken (vgl. die Tabelle bei
Ballwieser "Der Kalkulationszinsfuss in der Unternehmensbewertung" in "die Wirtschafts-
prüfung" 2002, 736, 739 zweite Spalte unten). Je nachdem, welches Ergebnis ge-
wünscht wird, werden Zeiträume ab der Mitte des 19. Jahrhunderts bis heute heran ge-
zogen und dann noch darüber Ausführungen gemacht, warum je nach Länge des be-
trachteten Zeitraums ein arithmetisches bzw. geometrisches Mittel zu nehmen sei. Aus
den (zum Stichtag bekannten) Untersuchungen ergibt sich im langfristigen Durchschnitt
eine um 4 % bis über 6 `)/0 erzielbar höhere Rendite aus Aktienanlagen als aus öffentli-
chen Anleihen. Die Ergebnisse der Unternehmensbewertung in Spruchverfahren, auch
wenn die Beteiligten je nach Interessenlage diese vehement als zu niedrig bzw. zu hoch

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kritisieren, zeigen jedenfalls für die Vergangenheit auf, dass der Ausgangspunkt von
5 % für das Marktrisiko vertretbar ist.
Dieser Faktor ist noch an das konkrete Risiko der hier zu bewertenden ME anzupassen,
das mit dem sogenannten Betafaktor dargestellt wird. Mangels ausreichenden Handels
mit Aktien der ME in den letzten Jahren kann für die ME kein aussagekräftiger individu-
eller Betafaktor errechnet werden, weshalb auf den aus dem von dem Bankhaus Ell-
wanger & Geiger berechneten Immobilienindex DIMAX hergeleiteten Betafaktor eines
Portfolios der grössten Immobilien-Aktiengesellschaften zurückgegriffen worden ist, der
zum damaligen Zeitpunkt sich mit 0,25 errechnete. Wegen des im Vergleich zu den in
diesem Portfolio abgebildeten Gesellschaften geringeren Verschuldungsgrad der ME ist
dieser Wert noch um 0,07 auf 0,18 korrigiert worden (vgl. Seite 15 des Übertragungsbe-
richts). Angewendet auf eine Marktrisikoprämie von 5 % führt dies zu einen unterneh-
mensspezifischen Risiko der ME von 0,9 `A.
Dieses Ansatz für das Risiko der ME hält die Kammer für plausibel und an der untersten
Grenze liegend. Ganz ohne Risiko ist kein Unternehmen. Zu berücksichtigen ist auch
die Flusslage der Grundstücke im Neckartal und dass die auf den Grundstücken befind-
lichen Bauten voll auf die speziellen Bedürfnisse des jetzt wieder im wesentlichen auf
den Automobilsektor zurück gebauten Grossunternehmens der DC AG ausgerichtet
sind. Gerade die Abhängigkeit der Mieterträge von diesem Unternehmen, das selber
auch nicht ohne unternehmerisches Risiko ist, rechtfertigt es, im Kapitalisierungszins-
satz eine, wenn auch nur geringe Risikoprämie zu berücksichtigen.
14.
Die Jahre bis 2005 sind konkret geplant und berücksichtigen somit ein eventuelles
Wachstum, weshalb die Höhe eines Wachstumsabschlags nur für die zweite Phase der
ewigen Rente zu erörtern ist. Einen höheren, als den von der Unternehmensbewerterin
zugrunde gelegten, an die damalige, wohl in einer Talsohle befindliche Inflationsrate
( 1,1%) angelehnten Abschlag von 1% hält die Kammer nicht für gerechtfertigt.
Der Wachstumsabschlag gibt an, mit welcher durchschnittlichen Rate die langfristig
erwarteten Nettoausschüttungen an die Anteilseigner wachsen. Diese ergeben sich dar-
aus, dass im Vergleich zu einer nominalen Finanzinvestition bei einer Sachinvestition in
ein Unternehmen die Möglichkeit besteht, nominale Preissteigerungen auf der Aufwand-
seite auf die Kunden, hier die Mieterin abzuwälzen und gegebenenfalls noch darüber
hinaus gehendes Wachstum zu erwirtschaften. Zwar steigen die im konkreten Pla-

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nungszeitraum erwarteten Jahresüberschüsse um durchschnittlich 3 %, übersteigen
damit die berücksichtigte Inflationsrate also um fast 2 %. Dabei darf aber nicht ausser
Betracht bleiben, dass in diesem konkreten Planungszeitraum die gegenüber den Nutz-
flächenmieten höheren Kapitalmieten mit überdurchschnittlichem Gewicht zum Ertrag
beitragen und auch eine geplante Mieterhöhung in diesem Zeitraum die Erträge mitbe-
stimmt. Eine über der Inflationsrate liegende Ertragssteigerung der nach den Verträgen
zu indexierenden Mieteinnahmen kann langfristig nicht angenommen werden, während
die auf der Aufwandseite zu erwartende Steigerung der Verwaltungskosten sich negativ
auf den Ertrag auswirken wird.
15.
Aus alledem ergibt sich aus der auf Anforderung der Kammer vom Vertreter der An-
tragsgegnerin mit seinem Schriftsatz vom 8. Februar vorgelegten Anlage AG 6 ein Un-
ternehmenswert nach der Ertragswertmethode der ME von 277.965.000 Euro.
-16. Unterstellt, die unbebauten Grundstücke und Freiflächen wären nichtbetriebsnot-
wendiges Vermögen, so wäre deren Verkehrswert - Verkaufskosten/Steuern vernach-
lässigend - diesem Unternehmenswert hinzuzuschlagen. Aber auch dies führt nicht zu
einem über dem Abfindungswert von ( 850.300 Aktien x 415 Euro.) 352.874.500 Euro liegen-
den Unternehmenswert. Dies ergibt sich aus Folgendem:
Unbeschadet dessen, dass die nicht mit Gebäuden bestandenen Flächen schon nach
der vom Sachverständigen detailliert vorgenommenen Beschreibung jedenfalls
teilweise diesen Gebäuden dienen ( z.B. als innere Erschliessungsstrassen, Fussgänger-
bereiche, befestigte Freilagerflächen, Zufahrten vgl. Seiten 70, 77, 78 und 83) und auch
innerhalb der jeweiligen Gesamtensembles liegen, somit kaum für einen Dritten selb-
ständig nutzbar sind und die Herausnahme zum einen grundsätzlich nur durch Kündi-
gung mit einjähriger Kündigungsfrist möglich ist, zum anderen die Herausnahme und
grundbuchmässige Abschreibung von Teilflächen aus einem insgesamt verpachteten
Grundstück eine Kündigung des gesamten Vertrages mit nachfolgendem Neuabschluss
zu ungewissen Konditionen nach sich zöge, ergibt sich aus dem Gutachten ein maxima-
ler Verkehrswert aller unbebauten Grundstücksflächen von lediglich 21.346.263 Euro
(Werk Esslingen Seite 101 16.511.700 Euro, Werk Brühl Seite 104/105 4.726.563 Euro zu-
züglich der unbebauten Grundstücke Seite 128 108.000 Euro - im Werk Neuhausen - Sei-

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te 107 - und Werk Zuffenhausen - Seite 109 - sind keine gesondert nutzbaren Freiflä-
chen feststellbar).
Selbst wenn, was von den Beteiligten gar nicht angesprochen ist, der gesamte Woh-
nungsbestand, der nicht an die DC AG vermietet ist, mit einem Wert von 4.680.000 Euro
als nichtbetriebsnotwendig angesehen werden würde im Hinblick auf die Fokussierung
auf die DC AG , schliesslich wurde im Jahr 2000 auch bereits die Wohnsiedlung Brühl
verkauft
( Seite 19 des Übertragungsberichts), ergibt sich auch nur ein Verkehrswert von
26.026.263 Euro. Das ist der maximale Betrag der als nichtbetriebsnotwendiger Vermö-
genswert dem unter 15. ermittelten Ertragswert hinzugeschlagen werden könnte
(277.965.000 Euro+26.026.263 Euro = 303.991.263 Euro).
Damit ist eindeutig, dass der Unternehmenswert der ME als lebendes Unternehmen
unter keinen Umständen den dem Abfindungsbetrag entsprechenden Betrag erreicht.
16.
Dieser Wert liegt über dem von der Unternehmensbewerterin ermittelten Nettoliquidati-
onswert ( ohne pers. Steuern der Anteilseigner s.o.) von 230.209.000 Euro. Das von der
Kammer eingeholte Sachverständigengutachten bestätigt den dieser Bewertung (vgl.
Seite 50 des Übertragungsberichts) zugrunde gelegten Verkehrswert der Grundstücke
von 352.980.000 Euro als jedenfalls nicht zu niedrig. Selbst wenn der von beiden
Grundstücksbewertern vorgenommene Paketabschlag in der Grössenordnung von
40.000 Euro nicht berücksichtigt wird, ergibt sich kein höherer Liquidationswert. Deshalb ist
auf die Einwände der Antragsteller hiergegen nicht weiter einzugehen. Die zu berück-
sichtigenden Passivposten sind dargelegt.
Die in der mündlichen Verhandlung von
in den Raum gestellte
Meinung, der Verkehrswert der Grundstücke sei mit dem Unternehmenswert gleichzu-
setzen, aus dem der Abfindungswert abzuleiten sei, verkennt, dass es sich um ein le-
bendes Unternehmen handelt, das auch Passiva hat.
Nicht weiter einzugehen ist auf den Hinweis von Antragstellerseite, der Versicherungs-
wert betrage 670 Mio. Euro. Es versteht sich von selbst, dass der Wiederbeschaffungswert
kein Massstab für den Wert der Liegenschaften sein kann.

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Auch der Börsenwert der einzelnen Aktie kann nicht höher als mit 415 Euro angesetzt
werden.
1.
Für ihren Ausschluss aus der ME steht den Minderheitsaktionären nach dem Gesetz die
angemessene Abfindung zu. Diese hat das Bundesverfassungsgericht in seiner Ent-
scheidung vom 27.4.1999 ( 1 BvR 1613/94 - BVerfGE 100,289) unter Ableitung aus Art.
14 Abs. 1 GG dahin verdichtet, dass die volle Abfindung geschuldet sei, die den Ver-
kehrswert des Anteilseigentums nicht unterschreiten dürfe und deshalb auch nicht ohne
Rücksicht auf den Börsenkurs festgesetzt werden dürfe, weil Aktieneigentum durch sei-
ne Verkehrsfähigkeit geprägt werde. Diese spezielle Prägung erfordere es, den Börsen-
kurs als problemlos erzielbaren Erlös in die Anteilsbewertung einzubeziehen.
2.
Auch wenn der BGH sich im Jahr 2001 in einer auf Vorlage erfolgten Entscheidung
gegen die Zugrundelegung des am konkreten Stichtag gegeben Kurses und für die
Massgeblichkeit eines Drei-Monatszeitraumes direkt vor diesem ausgesprochen hat, so
kann dieser Leitraum hier nicht zugrunde gelegt wer en. Wie dre mit Sailftsatz vom
8.2.2006 vom Antragsgegnervertreter vorgelegte Graphik AG 8 zeigt, hat bis zur Be-
kanntgabe des beabsichtigten Ausschlusses mit den Aktien der ME kaum ein Handel
stattgefunden ( s. hierzu für einen etwas länger zurückreichenden Zeitraum auch die
Graphik auf Seite 52 des Übertragungsberichts) und dies auch nur mit geringen Stück-
zahlen, während nach der Bekanntgabe der Strukturmassnahme der Börsenkurs nur
eine spekulative Überhöhung als Reaktion darauf abbildet, der nicht wertbezogen war.
Schliesslich hat der freie Kapitalmarkt, auch wenn eine Marktenge bestand, den Wert der
ME in den davor liegenden Jahren sicher nicht so falsch eingeschätzt. Deshalb ist die
durch psychologische Momente nach Bekanntgabe der Strukturmassnahme entstandene
Spekulationsblase des Börsenkurses voll zu eliminieren. Es kann aber auch der sich
nach Bekanntgabe des Abfindungsbetrages am 29.10.2006 gebildete Börsenkurs in die
Bewertung nicht miteinbezogen werden. Dieser Zeitraum von gerade gut 1 Y2 Monaten
ist zu kurz, beruht auf einem viel zu geringen Handel und ist noch von der vorhergehen-